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范鹏举:设备管理的痛点与思考
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发布时间:2022-09-09 09:52:34 来源:188体育平台手机版 作者:188比分网站8

  在几年前,我们经过认真研讨、论证,明确了两个管理方向,一是对标克莱斯勒大厦、纽约帝国大厦等百年楼宇,用预测性维护和节能改造,持续提升联合广场的设备能效和使用寿命;二是和高校、科研院所联合研发设备设施物联网,用科技、智能设备替代人,打造高性价比、实用的楼宇智慧运维范例。

  心脏无疑是人体内最重要的器官,在全世界范围内,心血管疾病已逐渐升至为威胁人类健康的“第一杀手”,于是世界心脏联盟将每年9月29日定为“世界心脏日”,其目的是为了在世界范围内宣传有关心脏健康的知识,并让公众认识到生命需要健康的心脏。但可悲的是全世界约有5亿人患有心血管疾病,而且数字每年还在不断增长,在每3个死亡病例中就有1人死于心血管疾病。以上段落是我收到协会《深圳物业管理》约稿函后,看到第一句”设备设施是物业项目的‘心脏’,也是物业服务工作的重中之重”所进行的联想。就个人来讲,心脏不健康直接关乎生命,某些年轻人熬夜打游戏而致猝死的新闻时常见诸报端,非常令人扼腕,但依然有如此多的人作息不规律、很少运动、肥胖、抽烟、酗酒。那么,将设备设施代入到物业项目管理中,能按规范与使用数据进行巡检、保养、更新改造的又有多少呢?在降本节流的指导原则下,物业管理项目的工程技术人员编制被一再压缩,管理者只能先保证日常的操作和应急维修,于项目“心脏”有益的保养,则处于既不投钱也无人实施的状况,所能推动的更新改造,也必须是短期可以赚钱回来的项目(EMC节电、改造补贴);长此以往,被证明行之有效的预防性维护,会被束之高阁,无人愿提。

  有一种说法是鱼的记忆只有7秒,人类倒可以记住很久远的事,但更多的是选择性记忆,未引起自身不良反应的事情也许转眼就会忘掉。物业管理项目中,设备或多或少都出现过重大故障,有些还算得上事故,深圳市物业管理行业协会也通过《深圳物业管理》会刊、深物协微信公众号多次分享这类案例,比如跑水淹了电梯、超温运行导致变压器绝缘损坏、电流异常引起开关跳闸、电梯内电瓶车起火、消防管网长期缺水等等;出了事故不仅造成的损失大,对服务的影响也非常负面。于是,公司上下全面出动,希望能快速摆平相关各方,责任班组也会痛定思痛,认真检讨;但恢复设备运行后,管理又回到原来的老路,本就不充裕的人手,要同时应付客户报修、公共区域修缮、设备故障,巡检执行也许还能照常签字,牺牲掉的只能是专业保养和必要的设备智慧诊断,短期也许无碍,但长期一定会有隐患,很多楼宇竣工只有十余年,作为“心脏”的设备却已老龄化,具有高能耗、高故障率、高危险性的设备“三高”。想起经典小品里有句话“青春痘长在别人脸上我不担心”,只要本项目设备还没出明显的状况,再多的事故案例也是别人脸上的痘坑。

  罗振宇《时间的朋友》2022跨年的核心表达是“行就行,不行我再想想办法”“原来,还能这么干!”。他和团队的产品输出是告诉大家,当前除了疫苗企业外没人日子好过,唯有穷尽各种办法,“初心+用心”,才能泰然自若地与自己的时代狭路相逢。深圳中旅联合物业作为国内综合商务楼宇物业服务供应商,聚焦于城市中高端商务楼宇,受疫情、世界局势等国内外大环境影响,我们和同行一样遇到了较大的经营压力,集中体现在项目空置率逐渐增加,除管理费外的多种经营收入在减少,人力、材料、能源等成本一路走高,而这种局面在可见的未来一段时间并不会好转;在所管理体量超过20万平方的超高层建筑联合广场,其楼龄已经超过25年,设备专业保养、更新改造的需求和投入越来越大。那么,还有其他办法吗?在几年前,我们经过认真研讨、论证,明确了两个管理方向,一是对标克莱斯勒大厦、纽约帝国大厦等百年楼宇,用预测性维护和节能改造,持续提升联合广场的设备能效和使用寿命;二是和高校、科研院所联合研发设备设施物联网,用科技、智能设备替代人,打造高性价比、实用的楼宇智慧运维范例。

  预防性维护不仅仅是确保项目高效及可持续运营的最佳手段,更是确保业主投资最大化,确保项目增值;获得投资者青睐的最佳手段,这一理念已在发达国家被证明行之有效。以1931年竣工的纽约帝国大厦为例,其建筑高度381米,配备73部电梯和5部自动扶梯,建筑面积则与联合广场相当。管理公司在2008年启动了“以能源效率为主的革新/资本改进”计划,对可以改善收入来源的“大堂、天文台售票区、86楼天文台”进行翻修,对影响能源效率的“楼房的自动化控制、制冷设备、窗户、电梯、新风机、照明”进行更新改造,其后经过专业的测评,帝国大厦的节能改造降低了38.4%能源开销,减少的碳排放量达105,000公吨。而帝国大厦投入巨资进行的节能改造不仅仅节约了项目的运营成本,更是业主的绿色观念的胜利,而这也更好地吸引了投资者的关注,从而带来良性的管理和资本循环。联合广场在2010年左右围绕设备设施,陆续进行了照明、电机、水泵、冷却塔、电梯等设备的改造,加装风幕机和幕墙贴膜,更新了BAS、增设蓄冰空调、风柜改为变频驱动等方式,有效降低了水电支出,而且谷期蓄冰使得白天高峰负荷降低,提升用电安全的同时,减少了电费成本。这些持续、有效地投入,不仅改善了办公环境、提升了客户满意度,也是客户资产增值保值的重要因素。

  中旅联合所研发、应用的设备物联网系统“励科易控”,从立项之初就着眼于物业管理亟须解决的提质增效、节能降耗、消除安全隐患等几项,再加上可定制、实用性强的模块化架构,让物业公司不再为非必要功能付出成本,即使住宅项目也可以轻松“触网”,快速提升设备管理智慧化水平。在已应用的自有项目及外部客户中,我们首先会规划定制“数字化安全中心”,利用端、边、云的物联网技术架构,将分布于各处物业项目的消防系统、机房或重要监控、管网压力统一接入到总部数字中心,实施远程集中监控,人员高效利用的同时,强化了对分散项目安全风险的把控(备注:最新发布的《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》,也明确消防安全重点单位应当积极应用消防远程监控、电气火灾监测、物联网技术等技防、物防措施)。采用视觉识别加AI算法的励科易控,很精准地实现了对电梯运行的监控,异常抖动、非正常开关门、困人等,都会立即预警数字中心,以及电瓶车进入不走梯,均是增强了安全防控,只有消除了安全风险的项目,才是真正的对客户负责,才有长期服务客户的基础。

  设备物联网通过分布式传感器将设备运行参数实时上云,类似于人体佩戴的动态血压仪,不仅比人工抄录精准,数据量更增加上千倍,云端设备运行大数据则通过励科易控的智能诊断输出,为每台设备的健康运行生成报告,这样可将低效的人工巡检转换成维修、保养,编制充足的项目可以减少机电运行人员30%,已经减编到位的则提升了设备运维质量;正常作业期间,手机app会提示设备负载高、超温或水浸等情况,便于值班人员更快速有效处置,规避掉潜在事故风险。励科易控的核心优势之一是对设备的智能控制,将传统的楼宇自控与物联网平台深度融合,可实现本地设备的逻辑控制,又将数据资源进行了云端整合,节能的同时,也会持续优化运行策略,获授权的安管人员也可远程操控复杂设备。

  “行到水穷处,坐看云起时”,当下我们对待设备管理的态度,似乎也走到了公元742年王维坐看的“溪水尽头”,有些物业公司在设备管理方面的立项或投入已经被“和谐掉”,但所幸的是今天有另一朵“云”赋予我们更多的可能性,很多的物业同仁仍然保持着奋斗的初心,用心规划适宜公司管理的云端智慧物联网,有理由相信他们是最先解困、疫情过后大发展的那一批。



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